IPTU e imunidade tributária: posse exercida por entidade imune não afasta legitimidade do lançamento contra proprietário

Decisão em um parágrafo

Em 14 de maio de 2025, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao agravo interno interposto por uma instituição de ensino e reafirmou, por unanimidade, que a existência de imunidade tributária do possuidor não impede o lançamento do IPTU em nome do proprietário registral do imóvel. Ao julgar o AgInt no REsp 2.193.134/PR, o STJ consolidou a jurisprudência no sentido de que a legitimidade passiva para o tributo pode recair tanto sobre o titular da propriedade quanto sobre o possuidor com animus domini, cabendo ao Município a escolha de contra quem direcionar a cobrança. Mesmo quando configurada a imunidade subjetiva da entidade ocupante, essa circunstância não interfere na validade do lançamento efetuado com base na titularidade formal constante na matrícula do imóvel.

A quem essa decisão interessa

A reafirmação da legitimidade passiva do proprietário registral no lançamento do IPTU, ainda que o possuidor do imóvel seja uma entidade imune, interessa diretamente a dois segmentos: de um lado, as instituições de ensino, religiosas, filantrópicas e demais entes protegidos pela imunidade tributária prevista no art. 150, VI, “c”, da Constituição Federal; de outro, os titulares formais de imóveis ocupados por essas entidades, especialmente em contextos de promessa de compra e venda, cessão de direitos possessórios ou contratos sem transferência registral de domínio.

Para as instituições imunes, o precedente representa um alerta: mesmo ocupando regularmente o imóvel e fazendo uso dele para fins institucionais, a ausência de titularidade no registro imobiliário pode inviabilizar o reconhecimento imediato da imunidade perante o Fisco municipal. A proteção constitucional, embora inquestionável quanto ao conteúdo, depende de um arranjo jurídico que nem sempre reflete a realidade registral. Na prática, o Fisco mantém respaldo para lavrar lançamentos em nome do proprietário formal, ainda que ele não detenha a posse ou usufruto do bem.

Já para os proprietários registrários que figuram em contratos de promessa de venda, doação ou qualquer forma de cessão de posse sem averbação, a decisão indica a permanência de sua sujeição passiva formal. Ainda que tenham transferido a posse e não mais exerçam poderes de disposição sobre o bem, sua inscrição na matrícula os mantém como potenciais destinatários da cobrança do IPTU. Trata-se de um risco relevante, sobretudo em casos nos quais o possuidor, por confiar em sua imunidade, deixa de adotar medidas para transferir o ônus tributário de forma expressa e eficaz.

Contexto fático-jurídico

A controvérsia levada ao STJ teve origem em ação proposta por uma instituição de ensino que, na condição de possuidora direta de imóvel utilizado para fins educacionais, pleiteava a anulação dos lançamentos de IPTU realizados em nome da empresa titular do domínio registral. A entidade alegava o preenchimento dos requisitos constitucionais para o gozo da imunidade tributária e sustentava que a cobrança dirigida ao antigo proprietário seria inválida, por não refletir a realidade da posse e da destinação do bem.

O ponto central da controvérsia girava em torno da dissociação entre a situação registral e a situação fática do imóvel. Ainda que a posse estivesse consolidada nas mãos da instituição imune, o nome que figurava na matrícula permanecia sendo o da antiga proprietária, em razão da ausência de registro da alienação. Essa lacuna formal serviu de base para o lançamento efetuado pelo Município, que não reconheceu, de plano, a imunidade invocada pela entidade ocupante.

No âmbito judicial, a sentença de primeiro grau deu razão ao Município e manteve os lançamentos. O Tribunal local, por sua vez, reformou a decisão, reconhecendo que a imunidade do possuidor deveria prevalecer mesmo quando o lançamento fosse direcionado ao proprietário registral. O caso, então, chegou ao STJ por meio de recurso especial.

O que o STJ levou em conta

Ao analisar o caso, a Segunda Turma do STJ partiu da premissa de que a imunidade tributária, mesmo quando reconhecida, não elimina automaticamente a legitimidade do lançamento efetuado com base na titularidade registral do imóvel. O Tribunal reiterou que o art. 34 do CTN permite ao legislador municipal eleger como contribuinte do IPTU tanto o possuidor com animus domini quanto o proprietário formal, desde que esse vínculo esteja devidamente registrado no cartório de imóveis. Não há, portanto, exclusividade ou hierarquia entre as figuras — o que se reconhece é a existência de uma legitimidade alternativa, cuja escolha cabe à administração tributária local.

Outro ponto considerado foi a jurisprudência consolidada no Tema 122 dos recursos repetitivos, segundo a qual a responsabilidade pelo pagamento do IPTU pode ser atribuída simultaneamente ao promitente vendedor e ao promitente comprador, independentemente da formalização integral do negócio no registro público. Essa linha interpretativa reforça a possibilidade de múltiplos sujeitos passivos potenciais e legitima o lançamento feito em nome de qualquer deles, conforme o critério de conveniência fiscal do ente público.

O STJ também afastou o argumento de que a imunidade da entidade possuidora tornaria nulo o lançamento em nome do proprietário registral. Para o colegiado, a existência de imunidade subjetiva, mesmo quando reconhecida, não invalida o lançamento efetuado com base na titularidade formal do bem, sobretudo quando esta pertence a pessoa jurídica que não goza da mesma prerrogativa constitucional.

Efeitos práticos da decisão

O julgamento da Segunda Turma do STJ consolida uma orientação relevante para a atuação dos Municípios e para a definição da estratégia de entidades imunes que ocupam imóveis sem figurarem como proprietárias no registro. A partir desse precedente, fica reafirmado que o lançamento do IPTU pode ser validamente emitido em nome do proprietário registral, ainda que a posse e o uso do bem estejam nas mãos de entidade potencialmente imune, como instituições de ensino, saúde ou assistência social. A imunidade, portanto, não desloca automaticamente a sujeição passiva para o possuidor, tampouco anula o lançamento fundado na titularidade dominial formal.

Na prática, o entendimento fortalece a posição do Fisco municipal ao permitir a eleição do sujeito passivo com base no critério de conveniência administrativa — inclusive em hipóteses de posse consolidada por longo período, como ocorre em contratos de promessa de compra e venda não formalizados no registro de imóveis. Essa diretriz tende a reduzir os embates quanto à legitimidade da cobrança e a mitigar o risco de nulidade de lançamentos pautados exclusivamente na matrícula imobiliária.

Leia a decisão na íntegra: https://processo.stj.jus.br/processo/julgamento/eletronico/documento/mediado/?documento_tipo=integra&documento_sequencial=310315758&registro_numero=202402531903&peticao_numero=202500201744&publicacao_data=20250506&formato=PDF