Distratos em lançamentos imobiliários: como proteger o fluxo de caixa e evitar litígios

Incorporadoras que atuam com lançamentos imobiliários estão sujeitas a um dos principais pontos de vulnerabilidade do setor: distratos imobiliários por iniciativa do comprador. Mais do que uma frustração comercial, o distrato impacta diretamente o fluxo de caixa, o cronograma da obra, os índices de vendas líquidas e a confiança do investidor. Por isso, a rescisão contratual precisa ser tratada como um risco previsível e gerenciável desde a estruturação do contrato.

Neste artigo, analisamos o artigo 32-A da Lei 13.786/2018, com foco nas retenções legalmente permitidas, no parcelamento da devolução e na estrutura jurídica necessária para garantir a aplicação efetiva desses dispositivos. O objetivo é orientar incorporadoras sobre como proteger sua operação contra distratos desequilibrados, evitando litígios e reforçando a previsibilidade financeira do empreendimento.

A Lei 13.786/2018 e o marco jurídico dos distratos

Conhecida como Lei dos Distratos, a Lei 13.786/2018 foi editada para resolver a ausência de critérios objetivos na devolução de valores pagos por compradores que desistem de imóveis adquiridos na planta. Antes da lei, decisões judiciais variavam entre devolver integralmente os valores pagos ou permitir retenções muitas vezes inconsistentes, criando insegurança jurídica para ambas as partes.

O artigo 32-A estabelece que, em caso de resolução contratual por iniciativa do adquirente, os valores pagos devem ser restituídos com base em critérios específicos. Essa previsão é obrigatória para contratos celebrados após a entrada em vigor da lei (27/12/2018), salvo nas hipóteses em que o contrato prevê disposições mais benéficas ao comprador.

Quais são as retenções permitidas pelo artigo 32-A?

O artigo 32-A define as deduções que podem ser feitas do valor a ser devolvido ao comprador inadimplente. Incorporadoras devem estruturar seus contratos com base nesses critérios, que garantem segurança jurídica em caso de distrato. As principais hipóteses são:

I – Fruição do imóvel: Quando o comprador tiver usufruído do imóvel (por exemplo, posse antecipada ou uso parcial), é permitido deduzir até 0,75% do valor atualizado do contrato, proporcionalmente ao período de ocupação, com base no valor de mercado do imóvel ou em laudo técnico de avaliação.

II – Cláusula penal e despesas administrativas: É possível aplicar multa e deduzir despesas administrativas até o limite de 10% do valor atualizado do contrato, incluindo arras ou sinal.

III – Encargos moratórios: Juros e multas por prestações pagas em atraso podem ser retidos.

IV – Tributos e encargos legais: Impostos, contribuições condominiais, taxas associativas e outros valores vinculados ao lote ou unidade podem ser deduzidos.

V – Comissão de corretagem: A dedução da corretagem é válida desde que a cobrança tenha sido previamente informada ao comprador, com destaque contratual, e esteja integrada ao valor total do lote. Para melhor ilustras essa situação, aqui vai um exemplo prático:

Para um imóvel de R$500.000, com distrato após 12 meses de posse antecipada. A fruição seria limitada a R$3.750 (0,75% de R$500.000), deduzindo-se R$3.750 x 12 = R$45.000. Se houver 10% de cláusula penal (R$50.000) e R$15.000 de corretagem (previamente informada e destacada), o total deduzido seria R$110.000. O valor que tiver sido pago, subtraídas as deduções, seria devolvido pela incorporadora ao comprador do imóvel.

Parcelamento da devolução.

O §1º do artigo 32-A permite que a devolução dos valores remanescentes seja parcelada em até 12 parcelas mensais, conforme as condições abaixo:

Se as obras estiverem em andamento, o prazo para início do pagamento é de até 180 dias após a data prevista em contrato para a conclusão da obra.

Se as obras estiverem concluídas, o prazo é de até 12 meses após a formalização da rescisão contratual.

Esse parcelamento é uma prerrogativa legal do vendedor, não dependendo de autorização judicial para ser utilizado, desde que respeitados os prazos legais. O contrato deve prever expressamente esse mecanismo, preferencialmente com simulações ou quadros resumo que informem o comprador, no momento da contratação, sobre as condições de distrato. Essa transparência reduz alegações de surpresa ou abuso e protege o caixa da incorporadora, evitando desembolsos concentrados em momentos críticos.

O equilíbrio contratual como fundamento jurídico da retenção

A lógica do artigo 32-A é preservar o equilíbrio entre as partes, compensando a incorporadora por custos, pelo tempo de indisponibilidade do imóvel e por encargos administrativos, quando o comprador desiste sem culpa do vendedor. A interpretação de que todo o valor pago deve ser devolvido integralmente ignora essa lógica e pode violar a Lei dos Distratos.

Contudo, em casos de falha da incorporadora (como atraso na entrega ou defeitos na obra), tribunais podem aplicar o CDC (artigo 51) para determinar devoluções integrais ou indenizações (STJ, Súmula 543 STJ).

Incorporadoras devem, portanto, estruturar contratos que respeitem tanto a Lei dos Distratos quanto o CDC, para evitar nulidades.

Como a incorporadora deve estruturar o contrato

Para garantir a aplicação do artigo 32-A e resistir a questionamentos judiciais, o contrato de promessa de compra e venda deve atender a quatro requisitos:

Redação precisa e sem ambiguidades: Os percentuais de dedução (como 0,75% para fruição e 10% para cláusula penal) devem ser indicados expressamente, com base nos limites legais. A ausência de clareza pode ser interpretada como abusividade.

Destaque contratual: Cláusulas sobre retenções, devoluções e parcelamento devem estar em destaque, conforme exigido pela lei, inclusive no quadro resumo.

Formalização da ciência do comprador: Recomenda-se colher assinatura em documento específico, comprovando que o comprador foi informado sobre as condições de rescisão, incluindo a corretagem.

Arquitetura documental coesa: O contrato deve ser acompanhado de comprovantes, recibos e histórico de pagamentos que permitam calcular o valor a ser devolvido, as deduções aplicáveis e o prazo de restituição.

Conclusão: cláusulas contratuais sólidas reduzem riscos

A Lei dos Distratos oferece às incorporadoras mecanismos legítimos para proteger seus empreendimentos da instabilidade causada por distratos. No entanto, esses mecanismos dependem de contratos bem redigidos, transparentes e alinhados às exigências legais e à jurisprudência.

Incorporadoras que operam com contratos genéricos, cláusulas mal estruturadas ou sem destaque contratual enfrentam riscos de litígios e perdas financeiras. Aplicar o artigo 32-A da Lei 13.786/2018 com precisão é uma medida de responsabilidade jurídica e financeira, essencial para a sustentabilidade de lançamentos imobiliários.